投資物業是指購買房地產物業，目的是通過租金收入，或物業轉售時增值，或兩者兼而有之賺取投資回報。  為出租目的而購買的投資物業在英國通常被稱為「購買出租」（BTL）。  該物業可能由個人投資者、合夥投資者或公司持有。

本文重點討論英格蘭和北愛爾蘭投資物業的稅收制度，威爾斯和蘇格蘭本文不作詳細分析。

在英國持有物業，房東的納稅義務主要有：

1. 印花稅：通常在購買房產時支付。
2. 個人所得稅：由個人投資者或合夥投資者按其收到的淨租金收入繳納。
3. 公司稅：由公司按其收到的淨租金繳納。
4. 股息稅：由股東收到公司向其分配股息時繳納。
5. 市政稅：由物業所在的地方議會對住宅物業徵收，用於支付當地服務費用。
6. 資本利得稅：出售物業時就其超出投資成本的增值部份進行徵收。
7. 非英國稅收居民僅就其來源於英國的收入納稅，其來源於英國境外的收入無需在英國納稅。

一、  印花稅

由 2022 年 9 月 23 日起，個人投資者購買房產需要支付較高印花稅稅率，該稅率較基本稅率高出3%。  此外，公司購買住宅物業時同樣需要支付高稅率，包括首次購買住宅物業。

自 2021 年 4 月 1 日稅起，在英格蘭和北愛爾蘭購買住宅物業的非英國居民除了和英國居民一樣支付高稅率的印花稅以外，還需額外支付2%的印花稅附加率。

徵收範圍 印花稅率 英國居民和公司 非英國居民 0到25萬英鎊 3% 5% 25萬英鎊以上到92.5萬英鎊 8% 10% 92.5萬英鎊以上到150萬英鎊 13% 15% 超過150萬英鎊 15% 17%

備註：以上按房價徵收的印花稅率僅適用於在英格蘭和北愛爾蘭購買的住宅物業，並不適用於威爾斯和蘇格蘭。

目前被豁免支付高稅率的四種情況為：

1. 更換主要住所
2. 4萬英鎊以下的交易
3. 購買非住宅物業
4. 批量購買至少15個住宅物業

二、  個人所得稅

個人所得稅是對個人扣除可抵稅支出和免稅額度後的收入徵收的稅種。

2022/23 納稅年度個人收入免稅額為 12,570 英鎊，該免稅額有效期至 2028 年。個人收入超過125,000英鎊則沒有免稅額。

2022/23 納稅年度（2022 年 4 月 6 日至 2023 年 4 月 5 日）：

稅階（英格蘭/威爾斯/北愛爾蘭）	應納稅所得額	所得稅稅率
個人免稅額度	12，570 英鎊及以下	0%
基本稅率	£12，571–50，270	20%
高稅率	£50，271–150，000	40%
最高稅率	£150，001+	45%

三、  公司稅

根據2009年公司法第14條，在英國註冊成立的任何公司通常被歸類為英國居民公司，因此需要繳納英國公司稅，並且必須提交納稅申報表。

從2020年4月6日起，非英國居民公司包括投資英國房地產在內的海外公司需要支付公司稅，而不是利潤所得稅。

從 2023 年 4 月 1 日起，針對應稅利潤超過 25萬英鎊的公司，公司稅的稅率將從 19% 增加到 25%，

利潤在5萬英鎊至25萬英鎊之間的公司將按基本稅率納稅，減去英國稅務海關總署（HMRC）設定的邊際減免額，以逐步提高有效公司稅率。

公司稅稅率表：

課稅年度	2020/21	2021/22	2022/23	2023/24
主要稅率	19%	19%	19%	25%
小額利潤率	不適用	不適用	不適用	19%
下限	不適用	不適用	不適用	5萬英鎊
上限	不適用	不適用	不適用	25萬英鎊

四、  股息稅

股息是企業支付給股東，對其投資的「利潤分配」。可供分配股息的總額是公司繳納公司稅之後的利潤額。

英國居民和非英國居民取得的股息適用不同的稅收政策。

對於英國居民，當取得股息時應繳納英國的個人所得稅。 目前，不超過2,000英鎊的股息收入屬於股息免稅津貼（即0稅率）。超過此免稅津貼的股息收入，應與其他來源收入合併計算繳納稅款，2021/22 課稅年度的股息稅率在 7.5% 至 38.1%  之間。

從 2023 年 4 月 6 日起，上述股息收入的免稅津貼將從 2,000 英鎊降低至 1,000 英鎊，從  2024 年 4 月 6 日起降低至 500 英鎊。

股息稅率表：

股息稅階	2021-22	2022-23
基本稅率	7.5%	8.75%
高稅率	32.5%	33.75%
最高稅率	38.1%	39.35%

非英國居民可以選擇將其來自英國的投資收入視為「忽視收入」，包括股息和銀行利息，剛無需繳納英國個人所得稅。但該選擇將會導致在計算其個人所得稅時無法扣除個人免稅額。

對於符合條件的「忽視收入」，納稅人需要保持其非英國居民身份至少五年，否則該股息將被追朔納入臨時非居民規則下的英國所得稅範圍。

五、  市政稅

市政稅通常由租戶支付，除非房產無人居住。 如房東就可供出租的空置房產已繳納了市政稅，該市政稅可作為費用抵稅。

房產的價值和居住其中的人數會影響市政稅的金額。

英格蘭、蘇格蘭和威爾斯各自適用於不同的市政稅階，北愛爾蘭不實行市政稅收制度。

六、  資本利得稅

資本利得稅於房東出售投資物業的環節徵收，其中包含處置出租住宅、非住宅物業、土地和繼承的財產。

資本利得的基本稅率為18%，最高稅率為28%。

2022/23 課稅年度房地產資本利得稅稅率表：

稅階	住宅物業	住宅以外的物業	出售房產的公司
基本稅率	18%	10%	按照公司稅稅率收取
高稅率	28%	20%
最高稅率	28%	20%

如房東在  2020 年 4 月 6 日或之後在英國出售其房產，則應在以下時間內提交並支付英國住宅物業的任何資本利得稅，否則可能會被徵收罰款和利息：

1. 如成交日期在2020年4月6日至2021年10月26日之間，則在出售物業30天內提交交支付；
2. 如成交日期在 2021 年 10 月 27 日或之後，則在出售物業 60 天內提交並支付。

英國稅務海關總署（HMRC）對非英國居民和公司處置房產的損益有不同的規定，有關非英國居民規定的詳細信息，請參閱以下第七項非英國居民稅收的第（2）點。

七、  非英國居民的稅收

非居民房東是指在英國有租金收入並且其「通常居住地」為英國境外的個人。

1. 非居民房東政策（NRLS）
   
   如果房東居住在英國境外，其租賃代理或租戶需要按照非居民房東政策（NRLS），從房東的英國租金收入中扣除稅款，並代房東向 HMRC 繳納稅款，除非 HMRC 以書面形式告知房東該租金收入被批准獲得免予繳納稅款。
   
   該政策要求英國租賃代理應根據其為非居民房東代收的任何租金，按照基本稅率（目前為20%）計算，每季度向HMRC繳納該稅款但每周支付不超過100英磅的租戶無需代扣稅款。
   
   非居民房東可以在填寫並提交英國納稅申報表時抵消已經繳納扣除的任何稅款。
   
   如果非居民房東沒有拖欠任何稅款，或者他們從未承擔過任何在英國的納稅義務，或者他們預計在提出申請的當年不需要繳納任何英國稅，該非居民房東可向HMRC 申請不扣稅租金收入，HMRC 將會根據實際情況作出批准。
   
   
2. 資本利得稅
   
   

   （1）	非英國居民 非英國居民需要繳納資本利得稅的情況為：一是在英國出售房產或土地時獲利，二是出售在外國企業的英國分支機構使用過的資產獲利。 對於在2020年4月5日之前出售或處置的房產，應在完成轉讓後30天以內提交非居民資本利得稅申報表並繳納稅款。 對於在2020年4月6日或之後出售或處置的房產，  應在如下期限內進行提交報告和支付資本利得稅： 如物業的成交日期在2020年4月6日至2021年10月26日之間，期限為出售物業30天以內； 如物業的成交日期在 2021 年 10 月 27 日或之後，期限為出售物業的60天。 即使出售或處置的物業是虧損的，沒有應繳稅款或者已經註冊了自我評估納納稅，非英國居民也必須向HMRC提交報告。 如未能在限期內提交報告並在同一期限內繳納應付稅款，可能會被徵收罰款和利息。
   （2）	非居民公司 從2019年4月6日起，所有非居民公司將對其從英國房地產或土地的收益中繳納公司稅而不是資本利得稅。

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