1950年起，韓戰和越南戰爭使美國工礦業不堪重負，美國不得以調整生產結構，重點生產軍需物資，此舉卻導致其它產業生產力下降。與此同時，日本正值戰後，急需恢復經濟，但政治經濟一定程度上被美國控制。雙方一拍即合，美國將大量的戰時訂單遞給了鄰近朝鮮和越南的日本。

昭和30年（1955年）往後10年間，得益於美國扶持，日本經濟實現高速增長，日本1955~1957年長達2年半的經濟急速增長現象被後世稱為「神武景氣」。伴隨着美國方面源源不斷的訂單，日本產業發展迅速，勞動力需求增大，人口及產業向城市集中。由於缺少良好的規劃監督制度，日本城市出現交通運輸堵塞、居民生活不便、健康安全受到威脅等諸多問題。

日本政府為解決上述問題，於1968年頒佈了《都市計劃法》，以協調農業、林業、漁業（以下稱為「農林漁業」）與市街化（市區化）進程的關係，合理限制城市機能，規劃土地資源為主要手段，旨在保證國土均衡發展、強化公共服務，保障居民健康文明的城市生活。

近年，市區面積擴大、人口減少、高齡化等問題導致日本形成了低人口密度市區，土地房屋的閒置以及基礎設施的維護必將帶來新一輪問題。為此，作為完善調整《都市計劃法》的一環，日本政府確立了開發許可制度。

本指引中，啟源將根據日本《都市計劃法》及開發許可制度，歸納整理開發許可的獲取條件與所需材料，提供給啟源的現有客戶及潛在客戶作參考。本所可提供協助申請日本經營管理簽證之服務，如有需要，請進一步聯繫本所專業顧問。

一、   開發許可

為落實劃分市街化區域、市街化調整區域，構建良好安全市區，防止市街化的無序進行，開發許可制度規定在日本進行一定面積的開發行為之人士，必須取得開發許可。

開發許可指由都道府縣知事簽發，面向土地的開發行為的許可證。未持有開發許可直接進行開發行為之人士，將處以最高50萬日元的罰款。

根據《都市計劃法》第4條，開發行為主要指修建建築物、或以建設特定工作物為目的變更土地規劃特徵的行為。特定工作物分為「第一種特定工作物」及「第二種特定工作物」，第一種特定工作物包括混泥土攪拌站、碎石廠、危險品廢物處理廠等；第二種特定工作物包括包括高爾夫球場、體育館、競技場、遊樂園、動物園、墓園等。

根據《都市計劃法》第33、34條，開發許可的申請人應滿足簽發基準，包括技術基準及選定地區基準（日文為「立地基準」）。

二、   具體適用對象

在日本，並非所有的開發行為均需要取得開發許可。根據日本國土交通省的資料，針對不同區域的開發行為如下表所示：

所屬區域			開發區域面積	開發許可
都市計劃區域	劃線都市 計劃區域	市街化區域	1,000㎡或以上*	需要
			不足1,000㎡*	無需
		市街化調整區域	原則上全部（適用選定地區基準）	需要
	非劃線都市計劃區域		3,000㎡或以上	需要
			不足3,000㎡	無需
准都市計劃區域			3,000㎡或以上	需要
			不足3,000㎡	無需
其它區域			1公頃或以上	需要
			不足1公頃	無需

*備註：如位於日本三大都市圈的開發行為，開發許可適用面積由1,000平方米調至500平方米，即開發500平方米或以上的區域需要取得開發許可。

三、   技術基準

技術基準又被稱為總體許可基準（日文為「全般的許可基準」），適用於日本全域的土地。基準要求整理歸納如下：

1. 申請建設建築物的用途應符合相應規劃目的；
2. 針對區域特徵及建築物用途提供相應設計方案，開發過程中應落實做好環境保護及防災工作，保證通行安全，妥善配置人員隊伍，並確保與開發區域連接道路的順接；
3. 針對區域降水量及放流點等設計區域排水系統，做到有效排放下水，確保開發區域及周邊區域不出現人為因素溢水；都市計劃對該區域另規定有排水設施要求的，以該要求為準；
4. 預估區域用水需求，設計區域給水系統，滿足居民用水需求；都市計劃對該區域另規定有給水設施要求的，以該要求為準；
5. 開發區域被納入地區計劃、防災街區整備地區計劃、歷史景觀維持向上地區計劃、集落地區計劃的，以相應計劃為準；
6. 為增進區域便利、加強環境保護，應對照開發目的在開發區域內預留公共設施、學校等公益設施用地；
7. 為預防地表沉降、山體滑坡、洪澇等，應採取改良地基、設置防護牆或排水設施等必要安全措施，滿足《宅地造成等規製法》及《關於海嘯防災區域造物法》相關要求；
8. 符合《建築基準法》、《滑坡等防止法》、《關於促進土砂災害特別警戒區內土砂災害防止對策法》相關要求；
9. 進行超出政府規定規模的開發行為時，應保留開發地區及周邊地區植被生長環境、地表特質，並避免開發行為對陸路及鐵路運輸造成不利影響；
10. 應針對區域特徵及建築物用途，做好噪音震動等治理工作，修建綠化帶、隔音帶等；
11. 開發行為的申請人應具備開發所需的資力及信用；
12. 開發行為的施工方應具備開發資質；
13. 取得一定人數相關權利人士（具有阻止開發行為的權利）的同意。

四、   選定地區基準

選定地區基準僅適用於市街化調整區域內的開發行為，是在技術基準上額外追加的簽發基準，要求嚴格，無特殊情況難以獲得批准。根據選定地區基準，於市街化調整區域內僅能針對下列建築進行開發行為（包括但不限於）：

1. 周邊居住者所需必要性公益設施、或日用品店鋪等日常生活必需設施；
2. 可有效利用區域內礦物資源、旅遊資源的建築物或第一種特定工作物；
3. 針對該區域溫度、濕度、空氣等，政令規定的必需建築物或第一種特定工作物；
4. 用於處理、儲藏、加工農林漁業產品的設施；
5. 用於農林漁業等活性化基礎整備的建築物；
6. 中小企業孵化基地、中小企業合作區、中小企業集聚區；
7. 用於提高現代工業裙帶產業效率的建築物或第一種特定工作物；
8. 用於儲藏或處理危險品的建築物或第一種特定工作物；
9. 除上述各項外，被認為在市街化區域內建設是不恰當或困難的建築物或第一種特定工作物；
10. 被認為在被納入地區計劃或集落地區計劃的區域內建設是不恰當或困難的建築物或第一種特定工作物；
11. 被認為對市街化無促進作用，且在市街化區域實施該開發行為是困難或極不恰當的，但經開發審查會批准、或在特定區域以特定目的的建築物。

五、   開發流程

在日本開發土地房屋的簡要流程如下所示，不同地區間或略有差別，所需時間根據開發區域的規模等不同。

1. 申請人事先調查擬開發區域，根據調查結果構想開發計劃基本框架；
2. 申請人就開發計劃徵得相關權力人士的基本同意；
3. 申請人起草開發計劃，事先諮詢都道府縣政府及相關行政機關（環境保護機關等）；
4. 都道府縣政府受理諮詢後於擬開發區域開展現場調查，並與相關行政機關協調合作，召開調整會議，就計劃中的問題點進行調整；
5. 相關行政機關負責安排申請人與公共設施負責人簽署協議，並就調整後的開發計劃徵得相關權利人士的最終同意；
6. 申請人準備申請材料，正式向都道府縣政府提出開發許可申請；
7. 都道府縣政府受理申請，如申請材料無紕漏，向申請人簽發許可通知，並在開發登記簿上登記開發計劃，供公眾查閱；
8. 申請人根據許可通知指定時間內前往指定地點領取開發許可書；
9. 申請人於都道府縣政府辦理「工事着手」備案後，正式啟動開發（如開發計劃出現變更，應諮詢都道府縣政府，並辦理變更登記）；
10. 開發過程中，申請人向都道府縣政府提交「中間檢查」申請；
11. 都道府縣政府受理申請，與公共設施負責人共同檢查開發區域；
12. 完工後，申請人於都道府縣政府辦理「工事完了」備案；
13. 都道府縣政府收到「工事完了」備案後，再次檢查開發區域，如檢查通過，簽發「檢查完成證明」；
14. 申請人領取「檢查完成證明」後，就開發區域內公共設施等用地歸屬問題，前往相關行政機關辦理必要手續；
15. 手續完成後，都道府縣政府公告該開發工程完工。

六、   申請資料

申請開發許可所需資料如下（包括但不限於），不同都道府縣政府要求或略有差異，具體資料應在事先諮詢時確認。

1. 開發行為申請書，主要包含以下內容：
   (1) 申請人姓名、聯繫電話
   (2) 開發區域名稱、面積
   (3) 擬修建建築物的用途
   (4) 施工方名稱
   (5) 工程開始預計時間、完工預計時間；
   
2. 設計方相關資質申報書；
3. 設計說明書；
4. 公共設施負責人同意書，與公共設施負責人簽訂之協議書；
5. 相關權利人士同意書；
6. 資金計劃書；
7. 申請人的資力和信用的證明文件；
8. 施工方相關資質申報書；
9. 其它都道府縣政府要求的資料。

啓源集團擁有經驗豐富的專業團隊，為客戶提供中國公司的籌建、註冊及各類許可證/牌照的申請及後續維護、稅務籌劃及審計服務，有關詳情請諮詢我們的專業顧問。

參考資料：

1.   日本建設業許可申請指引

2.   日本建築士事務所登記指引

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