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中國稅務系統 – 契稅

中國稅務系統 – 契稅

納稅義務人

以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的單位和個人，為契稅的納稅義務人。

征稅對象

一般規定

1) 國有土地使用權出讓
2) 土地使用權轉讓（不包括農村集體土地承包經營權的轉移）；
3) 房屋買賣；
4) 房屋贈與；
5) 房屋交換

特殊規定

以下視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與，征收契稅：
1) 以土地、房屋權屬作價投資、入股（以自有房產作股投入本人獨資經營企業，免契稅）；
2) 以土地、房屋權屬抵債或實物交換房屋；
3) 以獲獎方式承受土地、房屋權屬；
4) 以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬；
5) 買方拆料或翻建新房。

稅率

契稅采用3%-5%的幅度比例稅率，由各省、自治區、直轄市人民政府在幅度內按照本地區的實際情況確定。

4.	計稅依據
	1)	國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據；
	2)	土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照相應的市場價格核定計稅依據；
	3)	土地使用權交換、房屋交換，以交換的差額為計稅依據。交換價格相等的，免征契稅；交換價格不等的，由多交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契稅；
	4)	以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房產時，由房地產轉讓者補繳契稅，計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益；
	5)	房屋附屬設施征收契稅的依據：
		① 采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權，按合同規定的總價款計征契稅； ② 承受房屋附屬設施權屬如為單獨計價，按照當地適用的稅率征收契稅；如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
	6)	個人無償贈與不動產行為（法定繼承人除外），對受贈人全額征收契稅。

5.	應納稅額計算
	應納稅額 = 計稅依據 x 適用稅率

6.	主要稅收優惠
	1)	一般規定
		①	國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅；
		②	城鎮職工按規定第一次購買公用住房，免征契稅；
		③	因不可抗力滅失住房而重新購買住房，酌情準予減征或者免征契稅；
		④	土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用後，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免；
		⑤	承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，並用於農、林、牧、漁業生產的，免征契稅；
		⑥	予以免稅的外國駐華使館、領事館及其外交代表、領事官員等承受土地、房屋權屬的，免征契稅；
		⑦	公租房經營單位購買住房作為公租房免征契稅；
		⑧	對個人購買家庭唯一住房，面積為90平米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平米以上的，減按2%的稅率征收契稅；
	2）	特殊規定
		①	企業改制企業整體改制，原企業投資主體存續並在改制後企業中所持的股權比例超過75%，且改制後企業繼承原企業權利、義務的，對改制後公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。
		②	事業單位改制原投資主體存續並在改制後企業中出資比例超過50%的，對改制後企業承受原事業單位土地、房屋權屬，免征契稅。
		③	公司合並兩個或兩個以上的公司合並為一個公司，原投資主體存續的，對合並後公司承受原合並各方土地、房屋權屬，免征契稅。
		④	公司分立企業依照法律規定、合同約定，分立為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。
		⑤	企業破產債權人承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬，免征契稅。非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，凡按政策妥善安置原企業全部職工，與原企業全部職工簽訂服務年限不少於三年的勞動用工合同，對其承受所購企業土地、房屋權屬，免征契稅；與原企業超過30%的職工簽訂服務年限不少於三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。
		⑥	資產劃撥對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位，免征契稅。同一投資主體內部所屬企業之間的土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。
		⑦	債權轉股權經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權後新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免征契稅。
		⑧	公司股權轉讓在股權轉讓中，單位、個人承受公司股權，公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。