近年，由於中國多個城市出臺了控制房地產行業的相關措施，使得大量資金流入海外房地產行業。其中，日本的房地產業因其健全的房地產法律制度、穩定的市場流動性、以及即將舉辦的2020年東京奧運會所帶來的增長趨勢，吸引了世界各地的投資者。在日本投資房地產，需要註意日本復雜的稅金以及在投資過程中產生的各項費用。

根據日本政府公布的有關稅法資料，本所特此整理歸納了與房產相關的稅法和費用，提供給啟源的現有客戶及潛在客戶作為參考。如有需要，請進一步聯系本所的專業顧問。

一、   稅金

在日本持有房產或對房產進行處置時，需繳納以下稅金：

不動產取得稅 不動產取得稅（日文為“不動産取得税”），是取得不動產時一次性繳納的一種流通稅，且要求納稅義務人須在取得不動產30天內向不動產所在地的都道府縣登記。取得不動產的方式包括現有不動產的翻蓋、增蓋、改建以及土地或房屋的購入、交換、贈與等，但不包括土地或房屋的繼承。 根據最新日本地方稅法，截至令和3年（2021年）3月31日為止，在計算不動產取得稅額時，不動產取得稅的標準稅率從4%下調至3%，且不動產估值減少50%，即計算公式為：不動產取得稅額=不動產估值*50%*3%。納稅期限根據所在地都道府縣郵送的納稅通知書為準。 登記許可稅 登記許可稅（日文為“登録免許税”），是辦理（包括但不限於）不動產的買賣、贈與、交換等時向有關部門繳納的一種日本國稅。其計算公式為：登記許可稅額=不動產估價*稅率。根據日本國稅廳網站的公布信息，截至2021年3月31日，土地買賣時的登記許可稅率為15‰（即1.5%）。 印花稅 根據日本印花稅法（日文為“印紙税法“），印花稅（日文為“印紙稅“）為針對經濟活動中領受應稅物件的相關文件的行為所征收的一種日本稅款。因在房屋交易操作過程中存在領受租賃合同、工程承包合同、住房貸款合同、收據發票等文件的行為，所以需向所在地管轄的稅務署繳納印花稅。日本印花稅額根據合同金額而定，具體繳納標準請參照下表。 序號 合同金額（日元） 印花稅額（日元） 1 合同上未記有合同金額 200 2 1萬以下 0 3 10萬以下 200 4 10萬~50萬 400 5 50萬~100萬 1,000 6 100萬~500萬 2,000 7 500萬~1000萬 10,000 8 1000萬~5000萬 20,000 9 5000萬~1億 60,000 10 1億~5億 100,000 11 5億~10億 200,000 12 10億~50億 400,000 13 50億以上 600,000 遺產稅 遺產稅（日文為“相続税”），指以死者遺產為征稅對象，向遺產繼承的個人（或滿足一定條件的社會團體、財團等）征收的一種稅款。繼承人需要在悉知被繼承人死亡當日的第二天開始計算的10個月之內向繼承人所在地的稅務署申報並繳納遺產稅。 遺產稅的稅率根據繼承的財產價值實行累進稅率。日本遺產稅的計算並非直接使用繼承財產乘以稅率，而是以繼承的財產減去一定的基礎扣除額的余額乘以稅率，如有必要還需減去扣除額。其中遺產稅的基礎扣除額計算公式為：3,000萬日元+600萬日元*法定繼承人數。具體稅率和扣除額請參照下表： 基礎扣除後的遺產余額(日元) 稅率 扣除額(日元) 1,000萬以下 10% 0 3,000萬以下 15% 50萬 5,000萬以下 20% 200萬 1億以下 30% 700萬 2億以下 40% 1,700萬 3億以下 45% 2,700萬 6億以下 50% 4,200萬 6億以上 55% 7,200萬 贈與稅 贈與稅（日文為“贈与税”），指根據個人（或滿足一定條件的社會團體、財團等）通過贈與方式獲取的財產價值，向受贈者征收的一種稅款。受贈者需將每年1月1日至12月31日期間的受贈在次年2月1日至3月15日向受贈者所在地的稅務署申報。 與遺產稅類似，贈與稅的稅率根據受贈的財產價值實行累進稅率，同樣以受贈的財產減去一定的基礎扣除額的余額乘以稅率，如有必要還需減去扣除額。贈與稅的基礎扣除額固定為110萬日元。一般贈與財產使用稅率和扣除額請參照下表： 基礎扣除後的受贈余額(日元) 稅率 扣除額(日元) 200萬以下 10% 0 300萬以下 15% 10萬 400萬以下 20% 25萬 600萬以下 30% 65萬 1,000萬以下 40% 125萬 1,500萬以下 45% 175萬 3,000萬以下 50% 250萬 3,000萬以上 55% 400萬 固定資產稅 固定資產稅（日文為“固定資産税”），為每年針對固定資產所有人征收的一種地方稅，其中固定資產包括土地、房屋及有形折舊資產。以每年1月1日至12月31日作為一個年度，固定資產的所有者需要向其固定資產所在的市町村申報當年度以自身作為所有人登記的固定資產，並繳納固定資產稅。固定資產稅在日本不同地區采用不同的納稅期限和稅率，原則上納稅期限為每年的4月、7月、12月及2月，且標準稅率為1.4%。 城市規劃稅 根據日本地方稅法，在持有房地產期間，每年須向房地產所在地的市町村，與固定資產稅一同申報繳納城市規劃稅（日文為“都市計画税”）。城市規劃稅不存在標準稅率，不同地區的稅率不同。與固定資產稅的主要不同點在於城市規劃稅的征收對象為城市規劃區域中的土地和房屋，並不包括有形折舊資產。 房地產轉讓時的所得稅和居民稅 持有房地產的個人或法人須就轉讓房地產而產生的所得繳納所得稅（日文為“所得税”）及居民稅（日文為“住民税”），其中居民稅為道府縣民稅（日文為“道府県民税”）和市町村民稅（日文為 “市町村民税”）的統稱。在轉讓房地產時獲得的銷售利益應作為收入所得繳納所得稅；在行政規劃內擁有住所的個人居住者或法人，或者擁有房產、辦公室等但無住所的個人居住者或法人須繳納居民稅。 所得稅和居民稅的征稅對象分為長期轉讓收入和短期轉讓收入，出售持有超5年的房產的收入作為長期轉讓收入，所得稅率為15%、居民稅率為5%；出售持有未滿5年的房產的收入則作為短期轉讓收入，所得稅率為30%、居民稅率為9%。非日本居住者無需繳納居民稅。 值得留意的是，在繳納所得稅時，需要一同繳納復興特別所得稅（日文為“復興特別所得税”），復興特別所得稅的稅額為所得稅額的2.1%。

二、   相關費用

一般情況下，在日本如進行房地產市場交易或持有房地產期間需繳納的費用如下：

中介費 在日本進行房地產的購入、轉讓、出租等交易時，一般情況下會委托當地的不動產中介代辦。原則上不動產中介將分別於簽訂合同及遞交合同時收取相應的中介費，共收取的中介費金額上限為60,000日元加上房產交易金額的3%（不含消費稅）。 司法書士費用 在日本不動產登記、各類房地產相關稅費的申報和繳納，一般情況下會委托當地司法書士（日文為“司法書士”）代辦。司法書士費用約為5萬日元~10萬日元。 管理費和公共負擔費 管理費（日文為“管理費”）和公共負擔費（日文為“共益費”）一般用於房產公共區域的清潔、住戶垃圾管理、電梯定期檢查維護、安保警衛（或管理員）及監視攝像頭的配備等，但如房地產類型為一戶建，則無需支付管理費和公共負擔費。管理費和公共負擔費雖然分為不同的費用，但沒有明確的區分。根據日本國土交通省的《公寓標準管理規約》，管理費應由出租人支付，但因該規約並非日本憲法，所以實際情況中管理費的支付轉嫁至承租人的情況較多。 物業修繕費 物業修繕費（日文為“修繕積立金”）是為了確保轉讓房產中公共部分的大規模維護的定期實行，每月征收積存的一種備用金。如房地產類型為公寓，因公寓的維修所需費用需從物業修繕費中支出，所以購房者不僅需在購買房產時向物業管理公司支付物業修繕費，且居住期間同樣需按月支付。該費用由物業管理公司根據房屋維修計劃決定，並可能應公寓的規模、設備或建築物所經年數的改變而調整。物業修繕費一般用於建築外裝翻新、供水排水管道更換、電梯維修等。但如房地產類型為一戶建，則無需支付物業修繕費。值得關註的是，如房地產處於出租狀態，物業修繕費不由承租人支付，應由出租人支付。 不動產托管費 如所持房地產選擇出租，一般情況下可交付於當地不動產中介托管，並繳納中介房屋代管之費用。不動產托管費一般為房產月租金的5.4%（含消費稅），費用服務主要包括房產招租、租賃手續代辦、代收租金等。房產所有人自行辦理相關手續時不產生該費用。 保險費 購入日本房產的同時，原則上須購入由日本政府和保險公司合作推出的住宅地震保險和住宅火災保險。請留意，購入地震保險前必須購入火災保險，不可單獨購入地震保險。火災保險不僅針對火災，還包括因除火災以外的自然災害（雷暴、洪水、大雪等）及人為災害（偷盜、使用不當等）所造成的房產損失。不同地區、不同房屋構造的保險費金額不同。 生活雜費 與房地產相關的生活雜費包括電費、水費、瓦斯費等。

啓源集團擁有經驗豐富的專業團隊，為客戶提供日本公司的註冊、合並收購、各類許可證/牌照的申請，以及會計記賬、稅務申報、稅務籌劃、審計、知識產權、人力資源管理、移民等全方位的專業服務。

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